امور مالی اسلامی و املاک و مستغلات

حلال مفهومی است که محدود به غذا یا نوشیدنی هایی نیست که مسلمانان مصرف می کنند. اصول آن حاکم بر شیوه زندگی اسلامی گسترده تر - از جمله نحوه انجام سرمایه گذاری ها و مدیریت امور مالی. با افزایش ثروت مسلمانان در سراسر جهان و افراد سرمایه گذاری به طور فزاینده ای ناظر می شوند ، تقاضا برای دارایی های سازگار با شرع در حال افزایش است ، به همراه نیاز به تأمین مالی سازگار با شرع برای دستیابی به این موارد.

شریعت خود کد رفتاری است که ایمان و زندگی اسلامی را مطابق آنچه در قرآن مقرر شده است راهنمایی می کند. این ماسلا را ترویج می کند ، یا یک روش متعادل زندگی بر اساس مفهوم انصاف ، دلسرد کردن بیش از حد یا بی عدالتی. بنابراین اصول کلیدی شریعت در امور مالی اسلامی شامل ممنوعیت RIBA یا علاقه است. اجتناب از غار یا عدم قطعیت ؛ناسازگاری بدهی ؛و ممتنع از فعالیت های حرام یا غیرقانونی در سرمایه گذاری یا تجارت.

ریبا در اسلام بسیار دلسرد است زیرا به نظر می رسد ایجاد بی عدالتی اجتماعی است. در یک معامله مبتنی بر RIBA ، پول برای یک سرمایه گذاری در نظر گرفته شده وام داده می شود و وام دهنده بدون توجه به نتیجه ، بازپرداخت ثابت را تضمین می کند. در صورت عدم موفقیت سرمایه گذاری ، وام دهنده معمولاً حق دارد دارایی را سلب کند یا از وام گیرنده شکایت کند ، که از این رو همه خطرات را تحمل می کند. وام گیرنده حتی اگر آنها با جدیت برای سرمایه گذاری کار کنند ، مجازات می شوند و این می تواند به عنوان یک بی عدالتی تلقی شود.

بیشتر طرح های متعارف تأمین مالی املاک و مستغلات ، مانند سایر انواع وام ها ، با اولین بار با نرخ ثابت یا شناور با اولین بار-این امنیت وام است-که بر روی دارایی های تأمین شده ایجاد شده است. مبلغ شارژ شده RIBA را تشکیل می دهد ، که اصلی و علاقه به وام دهندگان را تضمین می کند ، که به این ترتیب در امور مالی اسلامی حرام و مجاز نیست. ثروت را می توان از طریق تجارت افزایش داد اما نه صرفاً از طریق وام دادن به پول ، بنابراین اسلام تجارت یا سرمایه گذاری را با اشتراک برابر خطرات و بازده بین طرفین تشویق می کند.

"اسلام تجارت یا سرمایه گذاری را با اشتراک برابر خطرات و بازده بین طرفین تشویق می کند"

انواع قرارداد سازگار با شریعت شامل مدل های تقسیم سود مانند Musharakah است. یا Mudharabah که در آن وام دهنده بودجه ای را برای یک کارآفرین به صورت سرمایه گذاری مشترک تأمین می کند و خود کارآفرین یا خود کارآفرین یا کمک به سهام دیگر یا تلاش بیشتری می کند. بازده و ضرر سپس با توجه به نسبت های از پیش تعریف شده متناسب با سرمایه یا تلاش های کمک شده به اشتراک گذاشته می شود. برای دستیابی به املاک و مستغلات ، ترتیب معمولاً مورد استفاده Ijarah است ، یعنی تأمین مالی اجاره نامه ، یا ترتیب Murabahah همانطور که در زیر توضیح داده شده است. Ijarah مستلزم وام دهنده ای است که یک ملک را به دست می آورد و سپس آن را به یک وام گیرنده اجاره می دهد که پرداخت اجاره را انجام می دهد.

اصل بعدی غارار است که به معنای واقعی کلمه به معنای عدم اطمینان است. در معاملات با نتایج حاصل می شود که به دلیل کمبود ماده در تشکیل آنها به وضوح تعریف نشده یا تعیین نشده است. فعالیتهای سوداگرانه مانند تجارت در مشتقات ، نگه داشتن کوتاه مدت سهام یا فروش کوتاه قراردادها بدون فعالیتهای تجاری مادی از آنها یا به اشتراک گذاری ریسک توافق شده ممنوع است. در طول این خطوط ، محصولات مشتقات مانند آنهایی که از ابزارهای تأمین مالی وام مسکن ساخته شده اند که احتمالاً منجر به بحران مالی جهانی در سال 2008 می شوند ، از شریا پیروی نمی کردند زیرا آنها فاقد دارایی واقعی بودند که از آنها حمایت می کردند.

اسلام موضوع بدهی را بسیار جدی می داند به دلیل اصلی که ممکن است باعث ایجاد RIBA شود: این وام گیرندگان را آسیب پذیر می کند و در صورت عدم پرداخت تعهدات خود ، می توانند در پریشانی مالی قرار بگیرند. تنها انواع بدهی های مجاز در اسلام قارد حسنا و موراباها است. در وام قارد حسنا ، وام گیرنده فقط مبلغ اصلی را طبق برنامه توافق شده متقابل بازپرداخت می کند و بنابراین پول به صورت خیرخواهانه داده می شود. در زمان موراباها ، صاحب وجوه دارایی را با قیمت لکه ای-قیمت فعلی به نقل از بازار-به دست می آورد و همان طرف را که به آن نیاز دارد با هزینه به علاوه یک علامت گذاری بر اساس پرداخت معوق ، همانند فروش می کند. در حالی که وام های قارد حسنا برای احزابی که در حال حاضر به یکدیگر اعتماد دارند مناسب تر است ، ممکن است برای معاملات تجاری املاک و مستغلات امکان پذیر نباشد ، بنابراین بیشتر این منابع مالی در طول اصول موراباها ترتیب داده می شوند.

سرمایه گذاران سازگار با شرع همچنین باید از فعالیت های حرام ، از جمله مواردی که شامل فروش پورنوگرافی سلاح های توتون و تنباکو گوشت خوک یا خدمات قمار است ، یا افرادی که از فعالیتهای مبتنی بر RIBA درآمد کسب می کنند ، خودداری کنند. بنابراین یک ساختمان تجاری که توسط مؤسسات مالی معمولی یا مشاغل که در هر یک از موارد فوق سروکار دارند اشغال شده است ، یک دارایی سازگار با شریعت نخواهد بود.

اصول فوق امور مالی اسلامی را از امور مالی متعارف متمایز می کند. در حالی که شریعت شرایط وام اسلامی را شکل می دهد ، پزشکان همچنین تصدیق می کنند که این دین در انزوا وجود ندارد. اگر قوانین اجرا شده سختگیرانه ممکن است دارایی های مناسب برای سرمایه گذاران اسلامی را محدود کند ، برخی از انعطاف پذیری برای ارتقاء ماسله یا تعادل مجاز است.

به عنوان مثال ، مشاغلی که باید به وام های معمولی اعتماد کنند ، نباید خود را تحت الشعاع قرار دهند. چنین وام ها نباید از آستانه خاصی از کل دارایی های یک شرکت ، معمولاً 33 درصد تجاوز کنند. در نتیجه علاقه شریعت به بازار ایالات متحده ، داو جونز معیار ایجاد کرد که این آستانه را از نسبت کل بدهی به کل دارایی ها محاسبه می کند ، در حالی که تسهیلات موراباهاه از کل بدهی مستثنی است. ساختمانهایی که درآمد اجاره ای را از مستاجران انجام می دهند که فعالیت های مجاز را انجام نمی دهند ، هنوز هم توسط سرمایه گذاران اسلامی خریداری می شوند به شرط این که چنین فعالیتهایی از پنج درصد از کل درآمد ساختمان تجاوز نمی کند.

"پزشکان تصدیق می کنند که دین در انزوا وجود ندارد"

دارایی های املاک و مستغلات یک کلاس محبوب برای سرمایه گذاران اسلامی است زیرا می توانند به راحتی اصول مالی سازگار با شرع را دنبال کنند. آنها دارایی های ملموس درآمدی تولید می کنند که می توانند به اشتراک گذاشته شوند تا بتوانند ترتیب سرمایه گذاری مشترک ، قراردادهای پرداخت معوق یا طرح های موراباها را فعال کنند. برخی از ساختمانهای تجاری سازگار با شریعت در لندن شامل Shard ، توسعه نیروگاه Battersea و پادگان های چلسی است. موارد دیگر شامل 10 دفتر Queen Street Place و House Unilever در سوری ، هر دو متعلق به صندوق زائران مالزی Lembaga Tabung Haji است.

ساختار برای معاملات سازگار

در یک معامله معمولی در املاک و مستغلات تجاری سازگار با شریعت (شکل 1 را ببینید) ، اولین قدم شناسایی یک ساختمان مناسب است. شرط اصلی چنین دارایی ها این است که بیشتر درآمد آنها باید از منابع حلال یا مجاز حاصل شود. سرمایه گذاران علاقه مند به این دارایی هستند و سپس موافقت می کنند که آن را با استفاده از تأمین مالی سازگار با شرع ، سرمایه گذاری سهام یا ترکیبی از این موارد به دست آورند.

سرمایه گذاران سهم سهام خود را جمع می کنند و در یک وسیله نقلیه ویژه با هدف ویژه که به عنوان یک شرکت هلدینگ تنظیم شده است ، مشترک هستند. برخی از این موارد نیز ممکن است به عنوان سهام مدیریتی برای مروج که مدیریت خرید را انجام می دهند صادر شود. شرکت هلدینگ برای رسمی سازی چیدمان سهام در بین سرمایه گذاران ایجاد شده است و سود و زیان متناسب با سهام عدالت به اشتراک گذاشته می شود.

در مرحله بعد ، یک شرکت املاک به عنوان یک شرکت تابعه برای به دست آوردن ساختمان تأسیس شده است و توسط شرکت هلدینگ در قالب تزریق سهام ، پیشبرد سهامدار یا برخی از ترکیب این موارد توسط شرکت هلدینگ تأمین می شود. سپس شرکت املاک قادر است وام سازگار با شریعت را از یک وام دهنده اسلامی بگیرد تا مبلغ باقیمانده مورد نیاز برای تأمین قیمت خرید را افزایش دهد ، که معمولاً یک تسهیلات Murabahah است.

در این بخش از معامله ، شرکت املاک به وام دهنده اسلامی دستور می دهد کالاها را با قیمت نقطه ای مطابق با مبلغ وام خریداری کند. چنین کالاهایی از سیستم عامل هایی خریداری می شوند که یک بازار متشکل از معامله گران و خریداران را تشکیل می دهند. سپس وام دهنده موافقت می کند کالاها را با هزینه به علاوه یک علامت گذاری به شرکت ملک بفروشد و بازپرداخت آنها به صورت معوق انجام شود.

سپس شرکت املاک کالاها را با قیمت نقطه ای به فروش می رساند و با استفاده از اجاره جمع آوری شده از ساختمان ، پرداخت های معوق را انجام می دهد. وام دهنده اسلامی هزینه ای را در ساختمان قرار می دهد ، به این معنی که آنها توانایی بازگشت مجدد آن را دارند. کالاها بخشی از امنیت را تشکیل نمی دهند ، زیرا فقط برای خرید دارایی معامله می شوند. تعادل اجاره جمع آوری شده پس از بازپرداخت تسهیلات Murabahah ، متناسب با سهم سهام خود بین سرمایه گذاران تقسیم می شود و ضررها به روشی مشابه برای اطمینان از انصاف تقسیم می شوند.