قرارداد اختیاری (املاک): 11 چیز (2022) که باید بدانید

قرارداد اختیار معامله یکی از منحصر به فردترین روش های خرید ملک است.

این قراردادی است که بین خریدار و فروشنده وجود دارد و فروشنده را ملزم می کند که دارایی خود را با نرخ معینی در حالت تعلیق قرار دهد تا زمانی که خریدار تصمیم بگیرد که آیا آن را می خواهد یا نه.

اگر این یک گزینه سرمایه گذاری جذاب به نظر می رسد (و راهی برای متعادل نگه داشتن چندین سرمایه گذاری در یک زمان)، پس به خواندن ادامه دهید.

ما مهمترین چیزهایی را داریم که باید در مورد قراردادهای اختیار معامله در املاک و مستغلات بدانید.

1. قرارداد اختیار معامله در املاک چیست؟

قراردادهای اختیار معامله اسناد حقوقی هستند که به خریدار یا سرمایه گذار حق خرید ملک از فروشنده را می دهند.

این فروشنده معمولاً گزینه ای را برای خرید ملک در مدت زمان محدود ارائه می دهد.

قرارداد اختیار خرید تضمین می کند که خریدار حق انحصاری خرید یک ملک را دارد.

در حالی که آنها حقوق انحصاری دارند، خریدار هیچ تعهدی برای پیگیری خرید ندارد.

گفتنی است، فروشنده ملزم به رزرو ملک به طور نامحدود نیست.

قرارداد اختیار خرید دارای محدودیت های زمانی است و پس از انقضای آن، خریدار آن حقوق خرید را از دست می دهد که می تواند به دیگران پیشنهاد شود.

قراردادهای اختیار معامله در املاک و مستغلات را می توان قراردادهای «اختیار خرید»، قراردادهای خرید و فروش یا قراردادهای خرید املاک نامید.

2. هدف قرارداد اختیار چیست؟

قرارداد اختیار خرید گزینه های جایگزین را به خریدار می دهد.

ممکن است نتیجه بسته به نوع خریدار تغییر کند، اما این گزینه شامل اعمال زودهنگام، انقضای اختیار یا فروش خریدار دوم است.

متخصصان املاک و مستغلات اغلب از قراردادهای اختیار معامله برای ارائه انعطاف پذیری در انواع خاصی از معاملات املاک استفاده می کنند.

در اینجا 6 دلیل اصلی وجود این اسناد در املاک و مستغلات آورده شده است.

خریداران با ارزش خالص بالا را به معاملات املاک و مستغلات با ارزش بالا جذب می کند

در قراردادهای خرید، قراردادهای زمین، سند امانت و اوراق رهن شرط می کند.

هزینه سرمایه گذاری اولیه را کاهش می دهد

این به خریدار اجازه می دهد تا قیمت را برای مدت معینی ثابت کند

این خطرات فروشنده در مورد تعهدات EPA را کاهش می دهد

به طور خلاصه، قراردادهای اختیار معامله به خریداران این امکان را می دهد که در اشکال جایگزین سرمایه گذاری، تجارت و سود بیش از فرصت های سنتی شرکت کنند.

در حالی که بازار مبادله ای برای گزینه ها وجود ندارد، ارائه آنها می تواند احتمال وقوع آن در آینده را افزایش دهد.

هنگام نوشتن قرارداد اختیار معامله در املاک و مستغلات، بسیار مهم است که قابل اجرا و معتبر باشد.

3. در قرارداد اختیار معامله در املاک چه مواردی باید لحاظ شود؟

برای اطمینان از اینکه یک قرارداد معتبر و الزام آور است، در اینجا مواردی که باید هنگام تهیه پیش نویس گزینه خرید قرارداد لحاظ کنید آمده است:

قرارداد باید به صورت کتبی منعقد شود (هیچ دست دادن یا قرارداد شفاهی مجاز نیست)

شامل امضای همه احزاب

تاریخ امضای قرارداد اختیار معامله را درج کنید

تاریخ انقضای قرارداد اختیار معامله را درج کنید

بررسی کنید که یکی از طرفین امضاکننده، صاحب عنوان باشد

آدرس ملک را درج کنید

شماره شناسایی بسته را درج کنید

4- دو نمونه چیست؟

یک مثال رایج از نحوه عملکرد قراردادهای اختیار معامله در املاک و مستغلات در حال توسعه است.

اگر توسعه دهنده ای بخواهد یک ساختمان 3 میلیون دلاری بخرد، اما نتواند تا یک سال بودجه تامین کند، ممکن است قرارداد اختیار املاک و مستغلات به توسعه دهنده اجازه دهد تا حقوق انحصاری را به دست آورد.

این امر به این دلیل رخ می دهد که هیچ فایده ای برای تأمین مالی برای ساختمانی که ممکن است در یک سال برای فروش نباشد، وجود ندارد.

در اینجا یک مثال دیگر برای املاک تجاری است.

فروش ملک تجاری از دیدگاه فروشنده بسته به مکان، اندازه بازار و سایر عوامل می تواند دشوار باشد.

این ساختمان به دلیل هدف منحصر به فردش ممکن است سال ها خالی بماند.

به جای منتظر ماندن برای آمدن یک خریدار حلال - که به ندرت اتفاق می افتد - یک قرارداد اختیار معامله تضمین معقولی می دهد که خریدار ملک در مورد تمایل خود برای برآورده کردن شرایط فروش و انتقال ملک جدی است.

5. چه اصطلاحات کلیدی را باید بدانید؟

مانند هر بخش خاص از املاک و مستغلات، شرایط کلیدی برای درک قرارداد و نحوه کار آنها ضروری است.

در زیر، ما فهرستی از اصطلاحات کلیدی را ارائه خواهیم کرد، به طوری که در مورد کلمات و عباراتی که ممکن است در آینده با این نوع قراردادها برخورد کنید، واضح باشید.

هزینه های گزینه

این هزینه ها در کمیسیون اجرای قرارداد استفاده می شود.

برای داشتن یک قرارداد معتبر و قابل اجرا، باید چیزی بین خریدار و فروشنده رد و بدل شود.

هزینه اختیار نمی تواند اسمی باشد. با این حال، هیچ راهنمایی خاصی در مورد معقول بودن وجود ندارد.

توجه: هزینه های آپشن غیر قابل استرداد است.

اگر خریدار از حقوق خرید خود استفاده نکند، معمولاً هزینه اختیار خرید را از دست می دهد.

با این حال، اگر آنها خرید را دنبال کنند، فروشنده معمولاً هزینه اختیار را از فروش کسر می کند.

مدت زمان

قراردادهای اختیار خرید ملکی ملزم به تعیین تاریخی هستند که آنها باید از حقوق خرید خود استفاده کنند.

با این حال ، در این مدت انعطاف پذیری وجود دارد زیرا فروشندگان می توانند به آنها اجازه دهند تا هفته ها ، ماه ها یا سالها ادامه دهند.

گفته می شود ، بیشتر فروشندگان بین یک تا پنج سال به عنوان یک راهنمای کلی دنبال می شوند.

در طول دوره گزینه ، خریداران می توانند دارایی املاک و مستغلات را خریداری کنند.

اگر دوره منقضی شود ، توافق نامه خاتمه می یابد و خریدار هزینه های گزینه ای را که به فروشنده پرداخت کرده است از دست می دهد.

قیمت خرید املاک و مستغلات

قراردادهای گزینه در املاک و مستغلات باید شامل قیمت خرید دارایی باشد.

این مقدار ممکن است براساس ارزش ارزیابی فعلی ملک باشد.

به خصوص هنگامی که مدت زمان طولانی است ، این استراتژی همیشه عملی به نظر نمی رسد.

به همین ترتیب ، بیشتر فروشندگان نیاز دارند که خریدار با ارزیابی مجدد ملک موافقت کند.

در برخی موارد دیگر ، فروشنده ممکن است به سادگی موافقت کند که با ارزش فعلی بازار بفروشد.

هرچه تصمیم گرفته شود ، مهمتر از همه این است که همه موافق باشند و با شرایط قابل اصلاح باشند.

انتخاب بند قانون

بسته به وضعیت شما ، ممکن است اساسنامه خاصی در مورد قراردادهای گزینه املاک و مستغلات وجود داشته باشد.

هنگامی که شما یک قرارداد گزینه را تهیه کرده اید ، اطمینان حاصل کنید که توافق نامه شما شامل یک بند قانونی است و مطابق با قوانین اجباری است.

این بند به شما امکان می دهد تا مشخص کنید که توافق نامه شما بر اساس محل قرار گرفتن در مورد ملک ، چه قوانینی را دنبال خواهد کرد.

6. چه کسی از قراردادهای گزینه املاک و مستغلات استفاده می کند؟

هر دو سرمایه گذاران املاک و مستغلات و توسعه دهندگان از قراردادهای گزینه املاک و مستغلات استفاده می کنند.

آنها انعطاف پذیری و مزایایی را ارائه می دهند که آنها را به یک منبع عالی تبدیل می کند.

آنها فرصت های خرید را تقویت می کنند و مزایای فروشنده را محدود می کنند.

خریداران ، واگذاری ها و انتساب ها به طور معمول مهمانی های دریافت کننده هستند.

این احزاب آنها را در کنار فروشنده امضا می کنند.

7. آیا قراردادهای گزینه املاک و مستغلات برای کتبی لازم است؟

بله ، یک قرارداد گزینه املاک و مستغلات باید به صورت کتبی باشد تا آنها مطابق با اساسنامه کلاهبرداری (SOF) باشند.

معاملات SOF باید حاوی عناصر کلیدی باشد تا از نظر قانونی الزام آور و قابل اجرا باشند.

توصیه می کنیم هنگام نوشتن قرارداد گزینه املاک و مستغلات ، از وکیل املاک و مستغلات در ایالت خود مشاوره حقوقی بخواهید.

با توجه به ماهیت پیچیده آنها ، قراردادهای گزینه به راحتی می توانند اشتباهات قانونی انجام دهند که می تواند در آینده پیامدهای قانونی ناخواسته و ناخواسته برای شما داشته باشد.

8- قراردادهای گزینه املاک و مستغلات چه مزایایی را به خریدار ارائه می دهند؟

استفاده از یک قرارداد گزینه به یک خریدار اجازه می دهد تا بدون ترس از دست دادن آن ، یک ملک را برای مدت معینی "در انتظار" قرار دهد.

این بار به خریدار اجازه می دهد تا در حالی که دانستن این ملک از سایر خریداران ایمن است ، تأمین مالی یا انجام بازرسی را انجام دهد.

علاوه بر این ، قیمت ملک نیز تضمین شده و تغییر نخواهد کرد.

هنگامی که قیمت ملک به شدت در حال نوسان است ، یک قرارداد گزینه اغلب در یک بازار بسیار جذاب است.

نکته ای که خریدار باید به خاطر بسپارد این است که ، صرف نظر از اینکه آنها در پایان خرید ملک را انجام دهند یا خیر ، فروشنده هزینه گزینه ای را که هنگام تصویب قرارداد به آنها پرداخت شده است ، نگه می دارد.

بنابراین ، هزینه ای در رابطه با داشتن قرارداد گزینه در محل وجود دارد!

9- قراردادهای گزینه های املاک و مستغلات چه مزایایی را به سرمایه گذار ارائه می دهند؟

به عنوان یک قرارداد گزینه ، گزینه های فروشنده را برای زمان موجود به شدت محدود می کند ، ممکن است تعجب کنید ، "چه چیزی برای آنها وجود دارد؟"

فروشندگان توانایی خود را در پذیرش هرگونه پیشنهاد دیگر در مورد ملک خود از بین می برند.

آنها باید حتی اگر ارزش آن افزایش یافته باشد ، قیمت قبلی توافق شده را برای ملک خود بپذیرند.

برای بسیاری ، این باعث می شود یک قرارداد گزینه غیر جذاب باشد.

با این حال ، گزینه زمان طولانی می تواند برای فروشندگان مفید باشد زیرا زمان بیشتری را برای جابجایی یا انجام مشاغل دیگری که ممکن است قبل از بسته شدن فروش انجام شود ، فراهم می کند.

علاوه بر این ، حتی اگر فروش از بین نرود ، آنها هزینه گزینه ای را که خریدار برای شروع قرارداد پرداخت کرده است ، حفظ می کنند.

این هزینه می تواند برای فروشنده ارزشمند باشد زیرا آنها حقوق دریافت می کنند و سپس می توانند ملک خود را به یک خریدار مایل دیگر بفروشند.

به طور کلی ، این یک مسیر سودمند است تا زمانی که شما عجله ای برای فروش ملک خود ندارید و با مواجهه با چند موانع در طول مسیر اشکالی ندارد.

10. تفاوت بین قرارداد گزینه و حق امتناع اول چیست؟

یک قرارداد گزینه حق است که صاحب یک املاک و مستغلات به شخص دیگری می دهد تا یک ملک خاص را با قیمت ثابت برای مدت قطعی خریداری کند.

در حالی که خریدار بالقوه را برای خرید موظف نمی کند ، فروشنده را به فروش آن به آن فرد متصل می کند.

در طول این مدت ، فروشنده به طور معمول نمی تواند بدون رضایت خریدار بالقوه ، قرارداد گزینه را لغو یا پس بگیرد.

از طرف دیگر ، حق امتناع اول یک صاحب املاک و مستغلات را موظف می کند که دارایی خود را به حق امتناع اول با همان شرایطی که مالک در تلاش است ملک را به طرف دیگری بفروشد ، ارائه دهد.

حق امتناع اول کنترل بیشتری بر فروش ملک به مالک ارائه می دهد.

با یک قرارداد گزینه ، یک خریدار می تواند فروش را به خواست خود مجبور کند.

با حق امتناع اول ، فقط فروشنده می تواند فروش ملک را آغاز کند.

هر دوی این اسناد باید باشند:

در نوشتار

امضاء شده

حاوی توضیحات قانونی از ملک است

توجه داشته باشید که از نظر قانونی قابل اجرا باشد

آنها همچنین ممکن است به عنوان یک توافق جداگانه تهیه شوند.

11- چرا یک فروشنده می تواند یک قرارداد گزینه را از طریق فروش منظم انتخاب کند؟

یک قرارداد گزینه ممکن است در شرایط مختلف به فروشنده متوسل شود ، به خصوص اگر این ملک یک قطعه غیر سنتی از املاک و مستغلات باشد.

به یک ساختمان اداری یا یک قطعه زمین در یک بخش روستایی ایالت فکر کنید.

این فروش ها به آسانی به عنوان یک خانه خانوادگی معمولی آسان نیستند ، که احتمالاً خریداران بالقوه بیشتری دارند (به خصوص اگر در یک منطقه خوب باشد).

آماده سازی یک ساختمان اداری یا قطعه زمین برای فروش می تواند زمان و هزینه ای طول بکشد.

سپس باید آن را به بازار عرضه کنید و یک فروشنده علاقه مند پیدا کنید.

تنها نگه داشتن یک خریدار بالقوه علاقه مند به تلاش زیادی نیاز دارد ، و اگر فروش به جایی نرود ، شما در یک مربع یک برمی گردید.

هنگامی که یک قرارداد گزینه را درگیر می کنید ، به خریدار خود فرصت می دهید تا تصمیم بگیرد که در حالی که به خود مقداری بیمه به صورت هزینه ای می دهید ، به جلو بروید.

افکار نهایی

قراردادهای گزینه املاک و مستغلات روشهای جایگزین برای کسب درآمد و کمک به جلوگیری از خطرات بزرگ ارائه می دهند.

توسعه دهندگان می توانند در حالی که تنها تعداد معدودی را بر اساس تکامل بازار در طول دوره نگهدارنده انتخاب می کنند ، از چندین قرارداد گزینه املاک و مستغلات بهره مند شوند.

منابع اضافی

اگر به دنبال خرید زمین مقرون به صرفه هستید ، می توانید صفحه لیست ما را بررسی کنید. و قبل از خرید زمین ، حتماً برنامه دقیق Gokce Land را بررسی کنید. اگر به دنبال فروش زمین هستید ، در مورد نحوه فروش زمین خود به صفحه ما مراجعه کنید.

آیا می خواهید هر پنجشنبه با آخرین وبلاگ/خصوصیات ما ایمیلی دریافت کنید؟

امیدوارم از خواندن این پست لذت ببرید. فراموش نکنید که کتاب جدید من را بررسی کنید: اشتباهات سرمایه گذاری زمی ن-اریکا

سلب مسئولیت: ما وکلا ، حسابداران یا مشاوران مالی نیستیم و اطلاعات موجود در این مقاله فقط برای اهداف اطلاعاتی است. این مقاله بر اساس تحقیق و تجربه خود ما است و ما تمام تلاش خود را می کنیم تا آن را دقیق و به روز نگه داریم ، اما ممکن است حاوی خطا باشد. لطفاً قبل از تصمیم گیری در مورد سرمایه گذاری ، با یک متخصص حقوقی یا مالی مشورت کنید.

اریکا مدیر سابق مسکن ارزان قیمت برای شهر نیویورک است که سرمایه گذار تمام وقت زمین را تبدیل کرده است. او قبلاً به نیویورکی ها کمک می کرد تا مسکن ارزان قیمت پیدا کنند ، اکنون به مردم کمک می کند تا زمین های ارزان قیمت را در اطراف ایالات متحده پیدا کنند.

قبل از شروع Gokce Capital ، اریکا لیسانس معماری را از دانشگاه کالیفرنیای جنوبی و مدرک تحصیلات تکمیلی در سیاست های شهری از دانشگاه کلمبیا دریافت کرد. او قبل از پیوستن به بخش حفظ و توسعه مسکن در شهر نیویورک به عنوان یک طراح معماری و مهندس در نیویورک کار کرد.

اریکا در حال حاضر به همراه همسر ، دختر و گربه خود در کلانشهر نیویورک زندگی می کند. او اصالتاً اهل شیکاگو است و هنوز هم خود را با قلب میانه غربی می داند.

اریکا همچنین عاشق خواندن ، نوشتن و مسافرت است (واقعیت جالب ، او از 50 ایالت و بیش از 30 کشور بازدید کرده است!). کتاب جدید او با عنوان اشتباهات سرمایه گذاری زمین: 11 داستان واقعی که باید قبل از خرید زمین بدانید ، اکنون در آمازون موجود است.< Pan> قبل از شروع Gokce Capital ، اریکا لیسانس معماری را از دانشگاه کالیفرنیای جنوبی و مدرک تحصیلات تکمیلی در سیاست های شهری از دانشگاه کلمبیا دریافت کرد. او قبل از پیوستن به بخش حفظ و توسعه مسکن در شهر نیویورک به عنوان یک طراح معماری و مهندس در نیویورک کار کرد.