اوراق قرضه مسکن: فرصت هایی در گوشه ای منحصر به فرد از بازار مونی

موسسات مالی مسکن عمدتاً معاملات خانوادگی را صادر می کنند. ما بر اوراق قرضه با برنامه استهلاک برنامه ریزی شده تمرکز می کنیم، که بیشتر آنها به عنوان یک معامله خانوادگی به بازار می آیند.

موسسات مالی مسکن عمدتاً معاملات خانوادگی را صادر می کنند. ما بر اوراق قرضه با برنامه استهلاک برنامه ریزی شده تمرکز می کنیم، که بیشتر آنها به عنوان یک معامله خانوادگی به بازار می آیند.

تیم درآمد ثابت شهرداری شرودرز

آژانس های تامین مالی مسکن (HFAs) به خانواده های کم درآمد تا متوسط کمک مالی می کنند تا آنها را قادر به خرید مسکن ارزان قیمت کنند. HFA ها هم معاملات تک خانواده و هم معاملات چند خانواده را صادر می کنند، با این حال، بیشتر بازار تنها خانواده است. در Schroders ما در درجه اول بر روی کلاس اوراق قرضه با برنامه استهلاک برنامه ریزی شده (اوراق قرضه کلاس استهلاک برنامه ریزی شده یا اوراق قرضه PAC) تمرکز می کنیم، که بیشتر آنها به عنوان بخشی از یک معامله خانوادگی به بازار می آیند.

این اوراق معمولاً با وام های کامل یا اوراق بهادار با پشتوانه رهنی تضمین شده توسط Ginnie Mae، Fannie Mae یا Freddy Mac یا ترکیبی از آنها تضمین می شود. به دلیل مفاد قانونی قوی و پشتوانه محکمی که این ساختارها ارائه می دهند، معمولاً به سمت انتهای بالاتر طیف کیفیت اعتباری منحرف می شوند. این سؤال پیش می آید: فرصت های موجود در این بازار کجاست و چه چیزی ناشران را متمایز می کند؟

چه چیزی کیفیت اعتباری صادرکنندگان مختلف را متمایز می کند؟

وضعیت مالی

• قدرت ترازنامه: نسبت دارایی به بدهی یک برنامه در ارزیابی قدرت ترازنامه بسیار مهم است. معاملات با کیفیت بالاتر معمولاً با سطوح دارایی بیش از سطوح بدهی تنظیم می شوند. این وثیقه بیش از حد در نظر گرفته می شود. این مکانیسم وثیقه گذاری بیش از حد، ترازنامه برنامه را تقویت می کند، که اعتماد سرمایه گذاران به اعتبار را تقویت می کند.
• جریان نقدی / حاشیه سود: پیش بینی جریان نقدی برای مدیریت دارایی و بدهی (ALM) یک برنامه حیاتی است. آن دسته از اعتباراتی که توانایی ارائه بدهی و حفظ نسبت قوی برنامه دارایی به بدهی (PADR) را تحت سناریوهای مختلف استرس نشان می دهند، اعتبارات قوی تلقی می شوند.

سبد وام

• عملکرد نمونه کارها: عملکرد نمونه کارها را می توان با تعدادی از عوامل تعیین کرد اما عوامل اصلی که ما به آنها نگاه می کنیم نرخ بزهکاری و پیش فرض در پرتفوی وام است. در حالی که عوامل گسترده اقتصاد کلان ممکن است باعث الگوهای سیستمیک بزهکاری ها و پیش فرض هایی شود که به صادرکنندگان در سراسر ایالات متحده تأثیر می گذارد ، ممکن است الگوهای ایدیوسنکراتیک در بین صادرکنندگان امنیت تحت حمایت مونی (MBS) ظاهر شود که می توانند از طریق تجزیه و تحلیل نسبی پیش فرض ها و بزهکاری ها در بین صادرکنندگان مختلف شناسایی شوند.
• ویژگی های نمونه کارها: ویژگی های نمونه کارها می تواند متفاوت باشد. برخی از ویژگی های کلیدی که ما به آنها نگاه می کنیم انواع وام ها ، پشتوانه وام ها و اینکه آیا وام های موجود در نمونه کارها دارای پشتوانه ثانویه مانند بیمه وام مسکن هستند یا خیر. متوسط وام به ارزش (LTV) از نمونه کارها نیز مهم است که LTV های پایین تر اعتبار مثبت برای سرمایه گذاران اوراق بهادار HFA هستند.
• بازار املاک و مستغلات محلی: یکی دیگر از عوامل مهم که باید در نظر بگیرید ، بازار محلی املاک و مستغلات است: نحوه عملکرد بازار و اینکه آیا ما در آن حوزه قضایی خاص ، ارزش املاک و مستغلات پایدار یا بی ثبات را پیش بینی می کنیم. عوامل بی شماری می توانند کیفیت بازار املاک و مستغلات از جمله محیط نرخ بهره را هدایت کنند ، اما همچنین برای هر اقتصاد محلی از جمله تغییرات اقتصادی مدت متوسط و روندهای سکولار مانند الگوهای جمعیتی و مهاجرت خاص تر هستند.

ساخت برنامه اوراق قرضه

• بدهی نرخ متغیر: سطح بدهی نرخ متغیر در برنامه اوراق قرضه می تواند یک عامل مهم در ALM برنامه کلی باشد. به طور معمول ، وام ها وام های نرخ ثابت هستند که درآمد را با مبلغ دلار ثابت در طول عمر وام مسکن فراهم می کنند ، بنابراین سطح بالاتری از بدهی با نرخ متغیر برجسته می تواند یک عدم تطابق ALM را معرفی کند. در صورت افزایش نرخ ، درآمدهای برنامه ممکن است برای بدهی با نرخ متغیر به اندازه کافی خدمات که با نرخ بالاتر بازنشانی می شود ، کافی نباشد. بنابراین ما برنامه هایی را با درصد بالاتری از بدهی نرخ متغیر به عنوان یک عامل خطر هنگام نگاه به معاملات مشاهده می کنیم. به دلیل این پویا ، بسیاری از HFA ها این ریسک را با استفاده از مبادلات نرخ بهره یا سایر استراتژی های محافظت از نرخ بهره مدیریت می کنند.

عوامل محیطی ، اجتماعی و حاکمیتی (ESG)

ما تجزیه و تحلیل جامع ESG از همه صادرکنندگان ما از جمله HFA را انجام می دهیم. یکی از راه های انجام این کار با استفاده از ابزار اختصاصی ESG Analysis Munex است. MUNEX روشهای کمی و قابل تکرار را در فرآیند انتخاب اعتبار ما ادغام می کند. تجزیه و تحلیل از منظر کیفی به همان اندازه مهم است ، به ویژه که تجزیه و تحلیل ما مربوط به عوامل حاکمیتی است. کیفیت گزارش های مالی ، فراوانی تغییر حسابرسان و به موقع در گزارشگری مالی همه نمونه هایی از عواملی است که ما مطالعه می کنیم.

مثال: اداره امور مالی مسکن کارولینای شمالی

انقباض و خطرات پسوند یکی از ملاحظات اصلی هنگام سرمایه گذاری در بازار MBS ، خطر انقباض است. در اوایل پیش بینی پیش بینی سرمایه می تواند سرمایه گذاران را با پودر خشک در محیطی با فرصت های کم بازده رها کند و می تواند سرمایه گذاری را با نرخ کوپن بالا پیش بینی شده کوتاه کند. این می تواند بر بازده کلی برای چرخه عمر یک برنامه سرمایه گذاری تأثیر بگذارد. برعکس ، ریسک پسوند نیز می تواند مهم باشد زیرا یک سرمایه گذار می تواند سرمایه را در یک محیط با نرخ در حال افزایش قفل کند و هزینه سرمایه گذار را در بازده بالاتر سرمایه (ROC) هزینه کند و به ویژه در مورد کم بودن کوپن ها می تواند باشد.

هنگامی که ما در اوراق قرضه PAC سرمایه گذاری می کنیم ، به سناریوهای مختلف سرعت پیش پرداخت و تأثیر مربوط به متوسط عمر اوراق قرضه و بنابراین عملکرد و گسترش می توانیم در هر سناریو حاصل شود. احتمال اینکه ما به هر سناریوی سرعت پیش پرداخت نسبت به هر سناریوی پیش پرداخت نسبت به نحوه مدیریت اوراق بهادار خود از جمله مدت زمان و مدیریت منحنی ، گسترش کلی نمونه کارها و عملکرد و غلظت بخش اندازه گیری شده توسط DTS (مدت زمان گسترش) ، پیامدهای بی شماری دارد.

نمونه ای که در شکل 2 نشان داده شده است ، یک باند کارولینای PAC شمالی است که ما در ابتدای سال 2021 خریداری کردیم. قیمت شماره 110. 637 دلار با کوپن 4 ٪ و تماس اختیاری در سال 2029 بود. جدول مدل پیش پرداخت استاندارد انجمن اوراق بهادار عمومی (PSA)با زندگی متوسط متوسط همان چیزی است که از آن به عنوان "یقه PAC" یاد می شود.

همانطور که می بینید، اگر فراخوان اختیاری اعمال شود (ستون سمت راست)، که اگر قیمت قبل از سال 2029 بالاتر از حد باقی بماند، از نظر اقتصادی منطقی است که صادرکننده انجام دهد، سپس با فرض PSA 0٪ (بدون پیش پرداخت در مجموعهوام)، متوسط عمر آن نه سال است، به این معنی که تمام اصل در سال 2029 بازپرداخت خواهد شد. شدیدترین سناریو در جهت دیگر این است که نرخ اوراق قرضه PAC قبل از سال 2029 افزایش یابد و باعث شود قیمت اوراق به زیر 100 دلار کاهش یابد.، بنابراین باعث می شود که تماس اختیاری خارج از پول (OTM) باشد. در سناریوی 0% PSA، این امر میانگین عمر اوراق قرضه را تا 27 سال افزایش می دهد، زیرا از نظر اقتصادی برای ناشر استفاده از اختیار خرید OTM منطقی نیست. از نظر بصری، ممکن است به نظر برسد که ریسک تمدید بسیار مهم است، اما مبتکران این معاملات یک برنامه پرداخت را در کنار سناریوهای PSA خود منتشر کرده و متعهد به اجرای آن هستند. در حالی که این یک برنامه زمانبندی الزام آور قانونی نیست، به نفع مبتکر است که تا حد امکان به زمانبندی نزدیک باشد تا اعتبار در بین سرمایه گذاران اوراق قرضه PAC سازمانی حفظ شود. اگر ناشران به میزان قابل توجهی از وعده های خود به سرمایه گذاران منحرف شوند، توانایی آنها برای افزایش سرمایه در آینده ممکن است به شدت آسیب ببیند. معمولاً، ساختار معامله PAC به گونه ای است که جریان های نقدی از سایر بخش های برنامه ممکن است تا حدی به منظور حفظ پرداخت ها در راستای برنامه پرداخت اوراق قرضه PAC، تغییر کاربری داده شود. بنابراین، افزایش متوسط عمر شدید که در جدول سناریو PSA مشخص شده است - در حالی که ممکن است - با توجه به پشتوانه ها و مشوق های موجود بعید است. همین امر در مورد انقباضات شدید در زندگی متوسط نیز صدق می کند. ساختار معاملات به گونه ای است که سایر بخش های پشتیبانی، پیش پرداخت ها را جذب می کنند تا از سرمایه گذاران بخش PAC در برابر عدم قطعیت زندگی متوسط محافظت کنند.

فرآیند باند شرودرز MBS PAC

روش شرودرز برای مدیریت قرار گرفتن در معرض اوراق قرضه PAC

در Schroders ما بطور فعال میانگین عمر اوراق قرضه PAC خود را در زمان واقعی نظارت می کنیم و از روش های اختصاصی برای تعیین میزان انحراف بین میانگین عمر برنامه ریزی شده در موضوع و میانگین عمر واقعی واقعی براساس نحوه پرداخت های واقعی استفاده می کنیم.

در حالی که این امر ما را قادر می سازد تا به طور جدی قرار گرفتن در معرض مدت زمان دقیق تر را مدیریت کنیم ، همچنین به ما کمک می کند تا ارزیابی کنیم که آیا سطح گسترش یا بازده از دیدگاه اجرای نمونه کارها دقیق و منصفانه است - ممکن است دریابیم که پیشنهادات یا پیشنهادات مطابق با روش اختصاصی ما نادرست استو ارزش منصفانه ای که ما را قادر به تعیین آن می کند.

ما با استفاده از یک رویکرد چند وجهی با سرمایه گذاری Muni MBS مقابله می کنیم. تیم ما از تحلیلگران اعتباری اختصاصی به طور مداوم در حال تغییر اصول صادرکنندگان است و اطمینان می دهد که آنها به خوبی آماده هستند تا توصیه های سرمایه گذاری را در پرواز صادر کنند. در عین حال ، مدیران و بازرگانان نمونه کارها ما مواجهه ها را مدیریت می کنند و با استفاده از مجموعه ای از ابزارها ، از جمله مانیتور زندگی متوسط PAC ، تصمیمات سرمایه گذاری را می گیرند. با استفاده از ابزارهای اختصاصی ، چارچوب های کمی و کار مشترک ، ما معتقدیم که ما به مشتریان خود خدمات کاملی برای کمک به آنها در جهت حرکت و سرمایه گذاری در این بخش ارائه می دهیم.

دیدگاه ما از بازار HFA MBS از Q2 2022

اوراق قرضه مسکن به طور کلی گسترش اضافی را برای جبران سرمایه گذاران برای هرگونه عدم اطمینان در مورد چگونگی پرداخت سریع صاحبان خانه وام خود فراهم می کند و به این دلیل که سرمایه گذاران خواستار حق بیمه نقدینگی هستند. به طور خاص ، در بخش مسکن ، ما ارزش اوراق قرضه PAC را به دلیل این واقعیت که ویژگی های ساختاری آنها احتمال پرداخت های اولیه اولیه و قیمت بیشتر مانند اوراق بهادار کوتاه تر را کاهش می دهد ، شناسایی می کنیم. بنابراین ما معتقدیم که اوراق قرضه PAC به عملکرد خوبی ادامه خواهد داد.

گسترش افزایشی در این بخش سرمایه گذاران را برای برخی از ویژگی های منحصر به فرد بازار ، از جمله بازپرداخت های اولیه بالقوه ، حق بیمه نقدینگی و اصطلاحات خاص این بخش جبران می کند. اوراق قرضه PAC معمولاً با برنامه پیش پرداخت از پیش تعیین شده ، اطمینان بیشتری را ارائه می دهد. به دلیل این ویژگی های منحصر به فرد ، براساس تجزیه و تحلیل J. P. Morgan ، اوراق قرضه مسکن دارای امتیاز AA و یک بازده اضافی متوسط 11 تا 35 نقطه پایه نسبت به اوراق بهادار درآمدی مشابه است.

از آنجا که بازارها روی رسوب نرخ افزایش قرار می گیرند ، نوسانات فراوان است. اوراق قرضه مسکن از لحاظ تاریخی در محیط های با سرعت بالا عملکرد خوبی داشته است. در چهار چرخه خروج شهرداری گذشته ، اوراق قرضه مسکن از بازار کلی فراتر رفت. با نگاهی به داده های سال 2020 (همه گیر جهانی) ، 2018 (دوره افزایش بازده خزانه داری طولانی مدت) ، 2013 (Tantrum taper) و 2010 (پیش بینی مریدیت ویتنی از "صدها میلیارد دلار" از پیش فرض اوراق قرضه شهرداری) ، ماببینید بخش مسکن در برابر سایر بخش های بازار عملکرد خوبی دارد.

نتیجه

در این گسترش محکم ، محیط با شروع کار ، ما به دنبال ساختن یک نمونه کارها با حمل ایمن هستیم. ما همچنان به اوراق قرضه PAC با افزایش 100 ٪ آژانس توجه می کنیم. بازده نسبتاً بالاتر اوراق قرضه مسکن و تمایل آنها به تجارت کمتر می تواند نوسانات اوراق بهادار را کاهش دهد. آنها همچنین ممکن است گسترش افزایشی را فراهم کنند.