10 معیار اساسی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

چه معیارهایی برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات اهمیت بیشتری دارد؟

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می تواند دلهره آور باشد، با توجه به مقدار پول درگیر و به طور بالقوه مجبور به اجرای سرمایه گذاری های خود به عنوان یک تجارت. برای انتخاب بهترین سرمایه گذاری، سرمایه گذاران املاک و مستغلات به معیارهای مختلفی برای تأثیرگذاری بر استراتژی ها و فرآیند انتخاب خود نگاه می کنند.

سرمایه گذاران موفق املاک و مستغلات احساسات را از فرآیند تصمیم گیری خود کنار می گذارند و از اعداد و ارقام برای تأثیرگذاری بر تصمیمات سرمایه گذاری خود استفاده می کنند. آنها خواص را بر اساس شایستگی مالی خود مقایسه می کنند نه بر اساس ظاهر یا وابستگی عاطفی. این فرآیند اغلب به عنوان تجزیه و تحلیل معامله نامیده می شود.

اما چه اعدادی؟سرمایه گذاران املاک و مستغلات به چه شاخص های کلیدی عملکردی توجه می کنند تا تعیین کنند که آیا یک فرصت یک معامله خوب است یا یک مجوز؟آیا یک خرید خوب انجام می شود یا در مشکل؟

در اینجا ده معیار اساسی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات آورده شده است. بر اینها مسلط شوید و استراتژی سرمایه گذاری شما منسجم، جامع و هدفمند خواهد شد.

1. درآمد عملیاتی خالص

درآمد خالص عملیاتی (NOI) درآمد ناخالص عملیاتی (کل درآمد تولید شده توسط یک ملک) منهای هزینه های عملیاتی است که در طول یک سال محاسبه می شود.

هزینه های عملیاتی شامل مالیات بر دارایی، بیمه، تعمیرات، آب و برق و هر گونه هزینه مدیریتی و مدیریتی می باشد. هزینه های عملیاتی شامل پرداخت وام مسکن نمی شود. هنگام محاسبه NOI اطمینان حاصل کنید که اصل یا سود را در هزینه های عملیاتی خود لحاظ نکنید.

همچنین ممکن است بتوانید هزینه های سرمایه ای عمده را از هزینه های عملیاتی خود حذف کنید (تعویض سقف، بازسازی کامل سیستم برق و غیره)

NOI یک جزء حیاتی در محاسبات نرخ سقف است که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

محاسبه NOI به شرح زیر است:

NOI = درآمد ناخالص عملیاتی - هزینه های عملیاتی

برای آشنایی بیشتر با نحوه استفاده از NOI می توانید این مقاله را بخوانید.

2. نرخ سقف

نرخ سرمایه (نرخ سقف) یکی از محبوب ترین معیارهای سرمایه گذاری است. درصدی است که بازده مورد انتظار یک ملک را در طول یک سال اندازه گیری می کند، با این فرض که به صورت نقدی خریداری شده است.

نرخ سقف بهتر است برای مقایسه عملکرد املاک مشابه در همان بازار استفاده شود. باید در ترکیب با معیارهای بلندمدت مانند IRR استفاده شود زیرا نرخ سقف به خودی خود وام مسکن، ارزش زمانی پول یا جریان نقدی آتی ملک شما را در نظر نمی گیرد.

نرخ کلاه غالب معمولاً بین 4 تا 10 درصد است. نرخ درپوش پایین تر می تواند بازاری با قیمت های بالاتر املاک و/یا اجاره پایین تر را نشان دهد.

محاسبه نرخ کلاه مانند این کار می کند:

نرخ کلاه = NOI ÷ ارزش خاصیت

بسیاری از سرمایه گذاران املاک را با هدف افزایش NOI خریداری می کنند - چه با افزایش درآمد ، کاهش هزینه ها یا هر دو. با توجه به محاسبه نرخ کلاه ، این می تواند ارزش ساختمان را بالاتر ببرد و به سرمایه گذار اجازه می دهد تا هنگام فروش ، قدردانی بیشتری کسب کند.

3. چند برابر اجاره ناخالص

مشابه نرخ کلاه ، ضرب ناخالص (GRM) روش دیگری برای ارزیابی بازده بالقوه یک ملک درآمدزایی است. GRM درآمد ناخالص یک ملک را در مقایسه با قیمت خود مقایسه می کند. بر خلاف نرخ کلاه ، GRM در هزینه های عملیاتی عامل است.

GRM دوباره در مقایسه با خواص مشابه در همان بازار استفاده می شود و باید در رابطه با معیارهای بلند مدت مانند IRR استفاده شود.

GRM های پایین معمولاً با نگهداری معوق به خصوصیات قدیمی تر اشاره می کنند و یک استراتژی جالب برای سرمایه گذاران است که به دنبال ارتقاء سرمایه گذاری های جدید خود هستند. GRM های بالاتر به طور کلی به خصوصیات جدیدتر اشاره می کنند که می توانند نیاز به نگهداری کمتری داشته باشند.

محاسبه مانند این کار می کند:

GRM = درآمد عملیاتی ناخالص ÷ ارزش ملک

4. جریان نقدی

جریان پول نقد میزان سود است که یک ملک سرمایه گذاری پس از کلیه هزینه ها ، از جمله پرداخت وام مسکن و کنار گذاشتن ذخایر ، از درآمد کم می شود. به عبارت دیگر ، این مبلغ پولی است که انتظار دارید هر ماه یا سال از آن به ملک بپردازید یا پرداخت کنید.

بسیاری از سرمایه گذاران املاک و مستغلات جریان نقدی را به عنوان یکی از معیارهای اصلی برای ارزیابی یک ملک می دانند و معمولاً حداقل مبلغی را که مایل به پذیرش هر چشم انداز معین هستند تعیین می کنند.

جریان نقدی به شرح زیر محاسبه می شود:

جریان نقدی = درآمد عملیاتی ناخالص - هزینه های عملیاتی - خدمات بدهی - ذخایر نگهداری

5. بازده نقدی روی نقره

بازپرداخت نقدی نقدی (COC) درصد بازده نقدی است که شما در یک ملک اندازه گیری شده با استفاده از جریان نقدی سرمایه گذاری می کنید. پول نقد مورد استفاده برای خرید ملک معمولاً شامل پیش پرداخت ، هزینه های بسته شدن و هرگونه هزینه برای تعمیرات اولیه یا نوسازی است.

بازده نقدی نقدی بر اساس جریان نقدی سالانه شما نوسان می کند و ارزش آن را دارد که آن را با یک متریک بلند مدت مانند IRR ترکیب کنید تا یک تصویر کامل برای بازده بالقوه خود بدست آورید.

توجه داشته باشید که خریداران تمام نقره (بدون وام) پول بیشتری را وارد می کنند ، بنابراین COC آنها در همان ملک کمتر خواهد بود.

بسیاری از سرمایه گذاران از COC برای ارزیابی اینکه آیا آنها با پول خود در یک معاملات املاک و مستغلات در مقابل یک وسیله نقلیه سرمایه گذاری دیگر ، مانند یک حساب پس انداز یا یک سبد سهام ، بهتر هستند ، استفاده می کنند.

COC به شرح زیر محاسبه می شود:

بازده نقدی روی نقدی = جریان نقدی ÷ سرمایه گذاری اولیه نقدی

6. نرخ بازده داخلی

نرخ داخلی بازده (IRR) با در نظر گرفتن جریان نقدی طی سالها ، ارزش زمان پول و هزینه فرصت برای پول شما در این سرمایه گذاری ، سرمایه گذاری طولانی مدت را با در نظر گرفتن جریان نقدی در طول سال ها تخمین می زند.

IRR یک روش عالی برای مقایسه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات با سایر سرمایه گذاری های بالقوه - به عنوان مثال ، خرید یک ملک اجاره در مقابل خرید یک فروشگاه آنلاین - است زیرا IRR می تواند بازده هر سرمایه گذاری را تخمین بزند.

محاسبه IRR پیچیده است زیرا نیاز به یافتن نرخ بهره که در آن تمام جریان های نقدی پیش بینی شده ارزش خالص فعلی صفر را تولید می کنند. می توانید از PadVest برای محاسبه خودکار IRR برای خواصی که ارزیابی می کنید استفاده کنید.

شما می توانید این مقاله را بخوانید تا اطلاعات بیشتری در مورد دلیل مهم IRR برای سرمایه گذاران داشته باشید.

7. نسبت هزینه عملیاتی

نسبت هزینه عملیاتی (OER) هزینه عملکرد یک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را در مقایسه با پتانسیل درآمد خود اندازه گیری می کند. با در نظر گرفتن کل هزینه های عملیاتی (از جمله پرداخت وام مسکن و هزینه های سرمایه) ، کمبود استهلاک و تقسیم نتیجه بر درآمد عملیاتی ناخالص محاسبه می شود.

OER می تواند به شما این حس را بدهد که چگونه یک ملک قبل از خرید انجام می شود. نسبت هزینه عملیاتی در مقایسه عملکرد خصوصیات مشابه برای درک نحوه عملکرد آنها مفید است.

اگر هزینه ها 40 ٪ از درآمد باشد ، برخی از سرمایه گذاران این را "خیلی خوب برای درست بودن" می دانند و محتاط هستند. در مقابل ، OER 60 ٪ یا بیشتر ممکن است نشان دهد که این ملک بیش از حد مدیریت شده است و می تواند از طریق مدیریت کارآمدتر هزینه های کاهش یافته را تجربه کند.

OER به شرح زیر محاسبه می شود:

OER = (هزینه های عملیاتی - استهلاک) ÷ درآمد عملیاتی ناخالص

8. نسبت پوشش خدمات بدهی

نسبت پوشش خدمات بدهی (DSCR) اندازه گیری توانایی سرمایه گذار در پرداخت وام خود است. این با تقسیم NOI بر کل سرویس بدهی پیشنهادی محاسبه می شود.

اگر این محاسبه به تعدادی بیشتر از یک منجر شود ، سرمایه گذار باید بتواند وام خود را با باقی مانده جریان نقدی تحمل کند. به عنوان مثال ، DSCR 1. 25 به این معنی است که برای هر دلار صرف شده برای پرداخت وام مسکن ، سرمایه گذار باید 0. 25 دلار باقی مانده به عنوان جریان نقدی داشته باشد.

اگر DSCR کمتر از یک باشد ، به عنوان مثال ، 0. 99 یا پایین تر باشد - این بدان معنی است که سرمایه گذار برای پوشاندن وام خود باید از یک منبع خارجی بیرون بکشد. بعید است که یک وام دهنده به معامله ای وام دهد که DSCR زیر 1. 25 را در زیرنویس نشان می دهد.

DSCR = NOI ÷ یک سال پرداخت وام مسکن

9. نرخ خالی

هنگامی که گردش مالی در مستاجران وجود داشته باشد ، یک ملک سرمایه گذاری می تواند خالی شود. نرخ جای خالی درصد زمانی است که می توان این واحد را به مدت زمانی که در واقع اشغال شده است اجاره داد.

از نرخ خالی در محاسبه درآمد عملیاتی ناخالص برای ملک استفاده می شود. اگر خیلی کم تنظیم شود ، درآمد عملیاتی ناخالص تورم می شود. اگر خیلی زیاد تنظیم شود ، ممکن است یک معامله کمتر مطلوب به نظر برسد. برای یک سرمایه گذار مهم است که نرخ جای خالی محلی را در بازار جایی که به دنبال آن هستند و بر اساس نوع املاک بالقوه آنها درک کند ، درک کند.

Padvest منبع قوی داده های محلی ، از جمله نرخ خالی غالب است. به حدس و گمان اعتماد نکنید - قبل از اینکه شماره ها را خرد کنید ، داده های ما را بررسی کنید!

نرخ خالی به شرح زیر محاسبه می شود:

جای خالی = مدت زمانی که یک ملک خالی است - مدت زمان اشغال یک ملک

10. نسبت وام به ارزش

نسبت وام به ارزش (LTV) مقدار ارزش ارزیابی شده املاک است که یک وام دهنده مایل به وام دادن است. وام دهندگان مختلف نیازهای مختلف LTV را دارند.

در وام های ساختمانی ، جایی که وام دهنده برای تأمین هزینه های نوسازی یا ساخت و ساز وام می دهد ، این گاهی به نسبت وام به هزینه (LTC) تبدیل می شود.

وام دهنده ای که 75 ٪ LTV ارائه می دهد ، به یک ملک که 1 میلیون دلار ارزیابی می کند ، 750،000 دلار وام می دهد. وام گیرنده باید 25 ٪ دیگر را به عنوان پیش پرداخت و همچنین هرگونه هزینه نوسازی به دست آورد.

LTV به شرح زیر محاسبه می شود:

LTV = حداکثر مانده وام ÷ مقدار ارزیابی شده

پلاگین بی شرمانه: Padvest به طور خودکار بیشتر معیارهای فوق را برای شما محاسبه و تخمین می زند. همچنین به شما امکان می دهد سرمایه گذاری های مختلف را بر اساس این معیارها و حتی خصوصیات فیلتر بر اساس معیارهای معیار خاص مقایسه کنید. آن را امتحان کنید!