فرصت از بحران: چگونه سرمایه گذاران در حال بازی در بازار املاک پس از فهرست هستند

لندن ، 10 مارس (رویترز) - Palazzo Delle Poste در قلب میلان با نمای جالب توجه خود یکی از فضاهای اداری زیبا در اروپا است که میزبان امثال JPMorgan و اولین خروجی Starbucks است.

با خالی کردن بخشی از سال 2020 به عنوان Pandemic Covid-19 کارگران دفتر را به خانه فرستاد ، ساختمان اوایل قرن بیستم در این ماه به گروهی از سرمایه گذاران خصوصی با هماهنگی Mediobanca ایتالیا با قیمت 246. 7 میلیون یورو (293. 3 میلیون دلار) ، 27 میلیون یورو فروخته شد. بالاتر از قیمت سؤال اصلی.

نرخ سرمایه 2. 8 ٪ - بازده ای که انتظار می رود ملک ایجاد کند - سابقه ای برای املاک و مستغلات اداری در میلان بود.

پس از سالی که در آن از راه دور کار و فاصله اجتماعی به خوبی درگیر شده است و دفاتر مرکز شهر ، مکان های خرده فروشی و مهمان نوازی را ترک می کند ، غنای این معامله ممکن است ضد انعطاف پذیر به نظر برسد.

اما شرکت کنندگان در بازار می گویند که این اعتماد به نفس سرمایه گذاران را نشان می دهد که انتهای برتر املاک و مستغلات در برابر شوک کروناویروس مقاومت خواهد کرد - حتی اگر سؤالاتی از زنده بودن فضاهای شابیر و کمتری برخوردار باشد.

آنجلو ویگانو ، رئیس بانکداری خصوصی Mediobanca گفت: "سرمایه گذاری های مستقیم در املاک و مستغلات معتبر ، فرصتی را از نظر تنوع و بازده نشان می دهد ، همانطور که با افزایش علاقه مشتریان فوق العاده با ارزش ما نشان داده شده است."

بسیاری از سرمایه گذاران شرط می بندند که بازده املاک و مستغلات از سهام و اوراق قرضه فراتر می رود ، زیرا جهان از فانک همه گیر آن ظهور می کند.

در زمانی که تقریباً 14 تریلیون دلار اوراق قرضه جهانی بازده زیر صفر را پرداخت می کند ، املاک و مستغلات جهانی طبق داده های JPMorgan و Refinitiv بازده سالانه را بر اساس قیمت های فعلی 3-4 ٪ ارائه می دهند.

این مقایسه با 1. 6 ٪ در اوراق قرضه دولت ایالات متحده و منهای 0. 3 ٪ در بدهی آلمان یا بازده سود سهام در حدود 1. 6 ٪ در سهام ایالات متحده است.

این ملک همچنین یک پرچین خوب در برابر تورم محسوب می شود ، که انتظار می رود در سالهای آینده به لطف مبارزات محرک دو جانبه دولت ها و بانک های مرکزی افزایش یابد.

مایک کلی ، رئیس چند دارایی در سرمایه گذاری Pinebridge ، که مدیر صندوق املاک و مستغلات مستقر در انگلیس را خریداری کرد ، بنسون الیوت گفت:اکتبر گذشته

وی افزود: "در حال حاضر ، اینها بازارهای بسیار مختل شده ای هستند - که به شما یک نقطه ورود خوب می دهد."

جونز لانگ لاسالل گفت: پس از شروع سخت تا سال 2020 ، سرمایه گذاری جهانی املاک و مستغلات در دوره اکتبر تا دسامبر 65 درصد از سه ماهه قبلی به 267 میلیارد دلار افزایش یافت و با کاهش 28 ٪ سال ، کاهش می یابد.

داده های متخصص صنعت SWF جهانی نشان می دهد که سرمایه گذاری های دارایی صندوق های بازنشستگی عمومی در ماه دسامبر 2-1/2 سالگی داشته است.

اختلال در ارتباط با بیماری همه گیر به معنای فرصت هایی در دفاتر پیری است که می توانند به وجود بیایند ، پارک های خرده فروشی ضرب و شتم که قابل توسعه هستند ، و انبارها به سمت انفجار تجارت الکترونیکی می روند.

بلکستون ، فروشنده Palazzo Delle Poste و صاحب 368 میلیارد دلار دارایی املاک در سراسر جهان ، تشخیص می دهد که کار و خرید پس از نامگذاری می تواند متفاوت باشد.

جیمز سپلا ، رئیس بلکستون ، رئیس املاک و مستغلات اروپا گفت: "تمرکز ما بر ایجاد دارایی های با بالاترین کیفیت است ، بر اساس آنچه که مستاجران فردا می خواهند."

"به ویژه در پاسخ به همه گیر ، ایمنی و رفاه کارمندان در صدر ذهن مستاجران قرار دارد."

چالش یافتن سرمایه گذاری مناسب قابل توجه است. بسیاری از کارفرمایان بزرگ در مرکز شهر مانند HSBC و Standard Chartered قصد دارند ردپای دفتر خود را تا 40 ٪ کاهش دهند. بیشتر بخوانید

تحلیلگران CITI پیش بینی می کنند که ارزش املاک اداری در سراسر اروپا می تواند طی سه سال 25 ٪ -40 ٪ کاهش یابد و به مشتریان توصیه می کند که سهام را در شرکت هایی که فضای اداری را فراهم می کنند ، خندق کنند.

سرمایه گذاری های NedGroup در آفریقای جنوبی قبلاً در معرض قرار گرفتن در معرض دفاتر در پاریس ، سیدنی و به ویژه نیویورک قرار گرفته است.

اما بسیاری از سرمایه گذاران مصاحبه شده توسط رویترز همچنان در دفاتر اصلی به خانه خود ادامه می دهند. پل کندی ، رئیس استراتژی و مدیر استراتژی مدیریت دارایی JPMorgan برای املاک و مستغلات در اروپا گفت: احتمالاً مستاجرین با یک "رویکرد ترکیبی" استفاده می کنند.

کندی افزود: "این روندها باید از ساختمانهای" اصلی "با هزینه دارایی های حاشیه ای محافظت کنند.

با وجود Brexit ، درآمد دفتر مرکزی لندن بیشتر شهرهای اروپایی را مورد ضرب و شتم قرار می دهد. رئیس استراتژی Jose Pellicer ، رئیس استراتژی M& G در 4 ٪ ، بسیار بالاتر از 2. 8 ٪ فرانکفورت است.

مشاوران شوالیه فرانک پیش بینی می کنند دفاتر لندن باید بیش از 10 میلیارد پوند سرمایه گذاری در سال جاری ، در مقابل 7. 8 میلیارد در سال 2020 داشته باشند.

از بحران تا فرصت

حتی در خارج از بخش دفتر تغییر بیشتری می یابد ، و برخی از ساختمانها از صنایع مبارز مانند خرده فروشی و در مناطق پرشکوه تر مانند تدارکات و مسکونی دور می شوند.

تغییر کاربری خلاق بیش از 200 مرکز خرید در ایالات متحده را به انبارها، بیمارستان ها و حتی کالج ها تبدیل کرده است.

در اروپا، غول تجارت الکترونیک آمازون سال گذشته یک پارک خرده فروشی و یک فروشگاه Toys R Us را در لندن خریداری کرد تا آنها را به مراکز لجستیک و توزیع تبدیل کند.

خرده فروش Marks & Spencer در حال پیشنهاد توسعه مجدد بالقوه یکی از بزرگترین فروشگاه های خود در لندن است، طرحی که ممکن است فضای اداری جدیدی را در بر گیرد.

انبارها و آپارتمان ها - چه با تغییر کاربری یا سفارشی ساخته شوند - «تخت خواب ها و سوله ها» در اصطلاح صنعتی - برندگان آشکار همه گیری هستند. داده های ساویلز نشان می دهد که سال گذشته 39 میلیارد یورو به لجستیک اروپا سرازیر شد که 5 درصد بیشتر از سال 2019 بود.

غول لجستیک پاناتونی می گوید که تحت تأثیر تماس های سرمایه گذارانی است که قبلاً روی دفاتر متمرکز بودند، اما اکنون با چشم انداز اجاره های بلندمدت و بازدهی تا 5 درصد جذب شده اند.

آرتور موکرزیکی، رئیس بازارهای سرمایه اروپای پاناتونی، گفت: «بسیاری از سرمایه گذاران به این نتیجه رسیدند که تخصیص سنتی 15 درصدی به لجستیک نمی تواند ادامه یابد» وقتی سؤالاتی در مورد آینده دفتر، خرده فروشی و مهمان نوازی مطرح بود.

آژانس املاک و مستغلات Savills تخمین می زند که یک چهارم فضای خرده فروشی بریتانیا که توسط خریدهای الکترونیکی خالی شده است، ممکن است تا پایان این دهه خالی بماند، از 12. 6 درصد در حال حاضر.

وست اورچاردز، یک مرکز خرید در شهر کاونتری بریتانیا، نمونه ای از این ناراحتی است. طبق داده های PitchBook، ملک اجاره ای آن، به ارزش 339. 6 میلیون دلار در سال 2007، ماه گذشته به قیمت 4. 9 میلیون پوند (6. 8 میلیون دلار) از طریق حراج فروخته شد.

فروشنده، RDI REIT، قصد دارد املاک خرده فروشی را برای تمرکز بر بخش های صنعتی و ادارات رها کند.